Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν είναι μόνο ζήτημα υψηλών τιμών, έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων ή παλαιού οικιστικού αποθέματος. Πίσω από την πίεση που καταγράφεται στην αγορά κατοικίας βρίσκεται και μια μεγάλη κοινωνική αλλαγή.
Ποια είναι αυτή; Η αύξηση των διαζυγίων και των χωρισμών. Με απλά λόγια, ο ίδιος σχεδόν πληθυσμός χρειάζεται πλέον περισσότερα σπίτια.
Η περίπτωση της Αττικής είναι χαρακτηριστική. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, ο πληθυσμός της περιφέρειας δεν αυξήθηκε την τελευταία δεκαετία. Αντίθετα, καταγράφηκε οριακή μείωση 0,4% σε σχέση με το 2011. Παρόλα αυτά, η ανάγκη για κατοικίες παραμένει έντονη και η πίεση στην αγορά στέγασης συνεχίζεται.
Η εξήγηση βρίσκεται στη σύνθεση των νοικοκυριών. Μέσα σε μία δεκαετία, τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 32% στο σύνολο της χώρας και κατά 36,9% στην Αττική. Πίσω από αυτή την αύξηση δεν βρίσκεται μόνο η ανεξάρτητη διαβίωση των νέων ή η γήρανση του πληθυσμού. Καθοριστικό ρόλο παίζει η μεταβολή στην οικογενειακή κατάσταση των πολιτών.
Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά. Την περίοδο 2011–2021, οι διαζευγμένοι αυξήθηκαν κατά 45,8% στο σύνολο της χώρας, ενώ τα άτομα που βρίσκονται σε διάσταση αυξήθηκαν κατά 62%. Στην Αττική, οι διαζευγμένοι αυξήθηκαν κατά 33,4%, ενώ όσοι βρίσκονται σε διάσταση αυξήθηκαν κατά 59%.
Η αύξηση αυτή μεταφράζεται άμεσα σε στεγαστική ζήτηση. Όταν ένα ζευγάρι χωρίζει, ένα νοικοκυριό συχνά γίνεται δύο. Εκεί όπου πριν υπήρχε μία κοινή κατοικία, δημιουργείται ανάγκη για δεύτερο σπίτι είτε μέσω αγοράς είτε μέσω ενοικίασης. Έτσι, ακόμη και χωρίς πληθυσμιακή αύξηση, η αγορά κατοικίας δέχεται πρόσθετη πίεση.
Το στεγαστικό λοιπόν δεν επιβαρύνεται μόνο επειδή αυξάνονται οι τιμές ή επειδή λείπουν νέα ακίνητα. Επιβαρύνεται και επειδή αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών και όσο περισσότερα νοικοκυριά δημιουργούνται, τόσο περισσότερες κατοικίες απαιτούνται.
Πώς επηρεάζεται η ζήτηση
Η νέα αυτή πραγματικότητα φαίνεται να επηρεάζει και τις επιλογές των αγοραστών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς για το 2025, μία στις δύο κατοικίες που αποκτήθηκαν στην Ελλάδα είχε επιφάνεια από 51 έως 100 τετραγωνικά μέτρα. Τα διαμερίσματα από 51 έως 75 τ.μ. συγκέντρωσαν το 26,4% των αγοραπωλησιών, ενώ τα ακίνητα από 76 έως 100 τ.μ. ακολούθησαν με 25,9%.
Η στροφή στα μεσαίου μεγέθους ακίνητα συνδέεται με την ανάγκη για λειτουργικά αλλά οικονομικά διαχειρίσιμα σπίτια. Για ένα νέο μονοπρόσωπο νοικοκυριό, για έναν διαζευγμένο γονέα ή για κάποιον που ξεκινά ξανά τη ζωή του μετά από έναν χωρισμό, τα 51–100 τ.μ. συχνά αποτελούν την πιο ρεαλιστική επιλογή.αρκετός χώρος για καθημερινή διαβίωση, αλλά όχι τόσο μεγάλο ακίνητο ώστε να γίνεται δυσβάσταχτο το κόστος αγοράς, συντήρησης και λειτουργίας.
Στην Αττική, όπου η πίεση είναι εντονότερη, η εικόνα είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική. Τα ακίνητα από 51 έως 75 τ.μ. βρέθηκαν στην πρώτη θέση των προτιμήσεων με 29%, ενώ οι κατοικίες από 76 έως 100 τ.μ. ακολούθησαν με 26,3%. Δηλαδή, πάνω από τις μισές αγοραπωλησίες αφορούσαν κατοικίες μεσαίας επιφάνειας.
Τα μεσαία διαμερίσματα λειτουργούν λοιπον ως η πιο προσιτή λύση για ανθρώπους που χρειάζονται αυτόνομη κατοικία.
Την ίδια στιγμή, το πρόβλημα επιβαρύνεται από την ηλικία του οικιστικού αποθέματος. Το 51% των κατοικιών στην Ελλάδα έχει κατασκευαστεί μέχρι το 1980, ενώ το 70% μέχρι το 1990. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλο μέρος των διαθέσιμων κατοικιών είναι παλαιό και συχνά χρειάζεται ανακαίνιση, γεγονός που αυξάνει το πραγματικό κόστος απόκτησης ή χρήσης.
Έτσι, η αύξηση των διαζυγίων και των χωρισμών συναντά μια αγορά ήδη πιεσμένη καθώς υπάρχει περιορισμένη προσφορά στις περιοχές υψηλής ζήτησης, χαμηλότερη ιδιοκατοίκηση στα μεγάλα αστικά κέντρα, παλαιά ακίνητα και αυξημένο κόστος συντήρησης.
Το αποτέλεσμα είναι ότι οι κοινωνικές αλλαγές μετατρέπονται σε στεγαστική πίεση. Περισσότερα διαζύγια σημαίνουν περισσότερα ξεχωριστά νοικοκυριά. Περισσότερα ξεχωριστά νοικοκυριά σημαίνουν μεγαλύτερη ανάγκη για κατοικίες. Και μεγαλύτερη ανάγκη για κατοικίες, σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά, σημαίνει εντονότερο στεγαστικό πρόβλημα.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι τα 51–100 τετραγωνικά μέτρα έχουν αναδειχθεί στη βασική απάντηση της αγοράς σε αυτή τη νέα συνθήκη. Δεν πρόκειται απλώς για μια αγοραστική προτίμηση. Πρόκειται για την αποτύπωση μιας κοινωνίας που αλλάζει.
Πηγή: Οικονομικός Ταχυδρόμος
