Τον δρόμο για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών μέσω ιδιωτικής πολεοδόμησης ανοίγει η κυβέρνηση, διευρύνοντας το πλαίσιο εφαρμογής των Περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης και τις δυνατότητες αξιοποίησης ιδιωτικών εκτάσεων που συνδέονται λειτουργικά με τους οικισμούς.
Παράλληλα, διευρύνονται οι εξαιρέσεις από την εφαρμογή του θεσμού της ιδιωτικής πολεοδόμησης. Εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, στις περιοχές όπου δεν θα εφαρμόζονται οι νέες ρυθμίσεις προστίθενται πλέον και οι περιοχές της Πάτρας, των Ιωαννίνων, του Βόλου, της Λάρισας και του Ηρακλείου.
Το σχέδιο ΥΠΕΝ
Ειδικότερα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση στις 11 το βράδυ της Παρασκευής, εισάγεται ένα νέο ειδικό «εργαλείο» χωρικού σχεδιασμού για τους συγκεκριμένους οικισμούς, το οποίο θα μπορεί να λειτουργεί αντίστοιχα με ένα Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ), καθορίζοντας χρήσεις γης, όρους και κατευθύνσεις ανάπτυξης.
Πρόκειται για τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ) τα οποία θα εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα, ώστε να υπόκεινται και στον προληπτικό έλεγχο νομιμότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).
Το νομοσχέδιο εισάγει συγκεκριμένα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό των οικισμών ως «εγκαταλελειμμένων» και «μικρών και φθινόντων».
Δυνατότητα ανάπτυξης γειτονικών εκτάσεων έως 200 στρέμματα
Ειδικά για κατοικημένα νησιά, τα ΕΣΠΕΡΑΑ που θα εγκρίνονται για την αναβίωση εγκαταλελειμμένων οικισμών δεν θα περιορίζονται μόνο σε παρεμβάσεις εντός του υφιστάμενου οικισμού, αλλά θα μπορούν να προβλέπουν και την ανάπτυξη λειτουργικά συνδεόμενων όμορων εκτάσεων.
Στις εκτάσεις αυτές μπορούν να καθορίζονται χρήσεις γης και να προβλέπεται πολεοδόμηση, υπό την προϋπόθεση ότι οι όμορες εκτάσεις έχουν ελάχιστη συνολική επιφάνεια 30 στρεμμάτων και ότι το σύνολο της περιοχής παρέμβασης (υφιστάμενος οικισμός και νέες προς πολεοδόμηση εκτάσεις) κυμαίνεται από 50 έως 200 στρέμματα.
Ποιοι οικισμοί εντάσσονται στο νέο πλαίσιο
Το νομοσχέδιο εισάγει συγκεκριμένα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό των οικισμών ως «εγκαταλελειμμένων» και «μικρών και φθινόντων».
Ως εγκαταλελειμμένοι χαρακτηρίζονται οι προ του 1923 οικισμοί που εμφανίζουν μηδενικό πληθυσμό στις απογραφές της ΕΛΣΤΑΤ του 1981, ενώ ως μικροί και φθίνοντες θεωρούνται οι οικισμοί με λιγότερους από 150 κατοίκους που παρουσιάζουν δημογραφική συρρίκνωση κατά την τελευταία 30ετία ή μικρή μεταβολή πληθυσμού έως 5%.
Οι συγκεκριμένοι ορισμοί αποτελούν τη βάση για την ενεργοποίηση των ΕΣΠΕΡΑΑ. Ωστόσο, δεν αρκούν.
Προϋπόθεση είναι ο οικισμός να κρίνεται ενδιαφέρων αρχιτεκτονικά, να μην έχει χαρακτηριστεί γεωλογικά ακατάλληλος, δηλαδή να μην υπάρχει πρόβλημα κατολισθήσεων ή άλλης γεωλογικής επικινδυνότητας και να διαθέτει «συνεκτικό τμήμα», δηλαδή αναγνωρίσιμο πυρήνα υφιστάμενης οικιστικής ανάπτυξης.
Ενιαίες υποδομές και υποχρεώσεις των φορέων ανάπτυξης
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι οι νέες περιοχές ανάπτυξης δεν θα αποτελούν αυτοτελείς οικιστικές ενότητες, αλλά θα πρέπει να συνδέονται λειτουργικά με τον υφιστάμενο οικισμό και να εξυπηρετούνται από κοινά δίκτυα τεχνικών και κοινωνικών υποδομών.
Οι φορείς ανάπτυξης υποχρεούνται να παραχωρούν και να υλοποιούν, με δικές τους δαπάνες και χωρίς αποζημίωση από τον οικείο δήμο, τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης.
Από το ποσοστό αυτό, τουλάχιστον το 25% θα πρέπει να κατευθύνεται στη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
Το υπόλοιπο μπορεί να διατεθεί για ειδικές χρήσεις που προβλέπονται από το σχέδιο ανάπτυξης ή, σε ποσοστό έως 15%, να μετατραπεί σε ειδική χρηματική εισφορά υπέρ του δήμου.
Η εισφορά θα δεσμεύεται αποκλειστικά για έργα αναβάθμισης των οικισμών, όπως έργα σύνδεσης με εγκαταστάσεις επεξεργασίας λυμάτων, αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων, αλλά και μελέτες προστασίας και ανάδειξης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και του φυσικού τοπίου.
Μορφολογικοί κανόνες και απλοποίηση ανταλλαγών εκτάσεων
Το νομοσχέδιο προτείνει ειδικούς μορφολογικούς κανόνες για τις παρεμβάσεις στους εγκαταλελειμμένους οικισμούς, με στόχο η νέα ανάπτυξη να προσαρμόζεται στην αρχιτεκτονική φυσιογνωμία και το φυσικό τοπίο της περιοχής.
Οι κανόνες αυτοί θα καθορίζονται με το Προεδρικό Διάταγμα έγκρισης των ΕΣΠΕΡΑΑ, ενώ ο φορέας ανάπτυξης θα αναλαμβάνει μετά την έγκριση των πολεοδομικών σχεδίων την εφαρμογή τους και την κατασκευή των απαιτούμενων έργων υποδομής και κοινόχρηστων χώρων.
Παράλληλα, προβλέπεται απλούστευση στις περιπτώσεις ανταλλαγής εκτάσεων και ζωνών συγκέντρωσης δόμησης – υποδοχής, καθώς δεν απαιτείται νέα βεβαίωση καταλληλότητας της έκτασης από το ΥΠΕΝ, εφόσον η καταλληλότητα έχει ήδη εξεταστεί στο στάδιο έγκρισης του τίτλου ανταλλαγής και του ΕΣΠΕΡΑΑ.
Μεταβατική ρύθμιση για παλαιούς οικοδομικούς συνεταιρισμούς
Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης μεταβατική διευκόλυνση για παλαιούς οικοδομικούς συνεταιρισμούς που είχαν υποβάλει αίτηση σκοπιμότητας πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 2508/1997, αλλά δεν ολοκλήρωσαν τη διαδικασία χωροθέτησης.
Για τις περιπτώσεις αυτές μειώνεται το ελάχιστο απαιτούμενο μέγεθος έκτασης για υπαγωγή στις Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης από 50 σε 40 στρέμματα, υπό την προϋπόθεση ότι η έκταση έχει ενταχθεί σε Περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) και βρίσκεται εντός εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδιασμού.
Με υπουργικές αποφάσεις οι τεχνικές λεπτομέρειες
Το προωθούμενο πλαίσιο αφήνει στο ΥΠΕΝ την εξειδίκευση κρίσιμων τεχνικών παραμέτρων εφαρμογής. Με υπουργικές αποφάσεις θα καθοριστούν οι προδιαγραφές των ειδικών πολεοδομικών μελετών των ΕΣΠΕΡΑΑ, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, οι διαδικασίες ελέγχου καταλληλότητας των εκτάσεων, καθώς και ο τρόπος εφαρμογής της ειδικής χρηματικής εισφοράς υπέρ των έργων αναβάθμισης των εγκαταλελειμμένων και φθινόντων οικισμών.
Πηγή: Οικονομικός Ταχυδρόμος
