Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά ζητήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά, με τις τιμές αγοράς κατοικιών και τα ενοίκια να κινούνται σταθερά ανοδικά τα τελευταία χρόνια. Παρά τις συχνές συζητήσεις για τον ρόλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή της Golden Visa, νέα μελέτη του ΚΕΦίΜ επιχειρεί να φωτίσει τις βαθύτερες αιτίες του προβλήματος, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι ο βασικός παράγοντας πίσω από την αύξηση του κόστους στέγασης είναι η μεγάλη και επίμονη απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η ελληνική αγορά ακινήτων κουβαλά ακόμη τις συνέπειες της πολυετούς οικονομικής κρίσης, η οποία προκάλεσε κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες. Η ανάκαμψη που ακολούθησε μετά το 2018 δεν ήταν αρκετή για να καλύψει το κενό που δημιουργήθηκε, με αποτέλεσμα η διαθέσιμη προσφορά να παραμένει περιορισμένη σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση επανέρχεται δυναμικά.
Διαβάστε εδώ ολόκληρη την έκθεση
Στεγαστική κρίση: Η κατάρρευση της οικοδομής
Το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της μελέτης αφορά την πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες. Από το 2007 έως το 2017 οι επενδύσεις κατέρρευσαν κατά περίπου 95%, υποχωρώντας από το 11% του ΑΕΠ στο μόλις 0,6%.
Η δεκαετία της κρίσης οδήγησε σε πάγωμα νέων κατασκευών, σε αποχώρηση κεφαλαίων από τον κλάδο και σε συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας σε πρωτοφανή επίπεδα. Ακόμη και σήμερα, παρά τη σημαντική ανάκαμψη των τελευταίων ετών, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, ποσοστό που απέχει σημαντικά από τα επίπεδα πριν από την κρίση.
Παράλληλα, οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84% κατά την περίοδο της ύφεσης. Αν και η δραστηριότητα ανακάμπτει, η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τις ανάγκες της αγοράς.
Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί η προσφορά δεν μπορεί να ανταποκριθεί στη σημερινή ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής δραστηριότητας.
Το παράδοξο των κενών κατοικιών
Ένα από τα επιχειρήματα που συχνά προβάλλονται στη δημόσια συζήτηση είναι ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών και άρα το πρόβλημα δεν οφείλεται στην έλλειψη ακινήτων.
Η μελέτη του ΚΕΦΙΜ επιχειρεί να αποδομήσει αυτή την αντίληψη. Όπως επισημαίνεται, περίπου το ένα τρίτο του συνολικού οικιστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Ωστόσο, η ύπαρξη αυτών των ακινήτων δεν σημαίνει ότι είναι άμεσα διαθέσιμα στην αγορά.
Πολλά από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, είναι παλαιάς κατασκευής, απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις ή αντιμετωπίζουν νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες. Ως εκ τούτου, δεν μπορούν να συμβάλουν άμεσα στην κάλυψη της αυξημένης ζήτησης που παρατηρείται κυρίως στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές.
Η διαπίστωση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς δείχνει ότι η ποσότητα των κατοικιών δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει την κατάσταση. Σημασία έχει και η γεωγραφική κατανομή, η κατάσταση και η πραγματική διαθεσιμότητα των ακινήτων.
Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται, ο αριθμός των νοικοκυριών που αναζητεί σπίτι αυξάνεται
Η ζήτηση αυξάνεται παρά τη δημογραφική συρρίκνωση
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η ανάλυση της πλευράς της ζήτησης. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται, ο αριθμός των νοικοκυριών που αναζητεί σπίτι αυξάνεται.
Η τάση αυτή συνδέεται με τη μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών, καθώς περισσότερα άτομα επιλέγουν να ζουν μόνα τους ή σε μικρότερες οικογενειακές μονάδες. Έτσι, ακόμη και με λιγότερους κατοίκους συνολικά, απαιτούνται περισσότερες κατοικίες για να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες.
Ταυτόχρονα, η βελτίωση των οικονομικών συνθηκών μετά την πανδημία, η αύξηση της απασχόλησης και η σταδιακή επιστροφή της εμπιστοσύνης στην αγορά ακινήτων έχουν ενισχύσει το ενδιαφέρον για αγορά ή ενοικίαση κατοικιών.
Στη ζήτηση προστίθενται επίσης επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό, καθώς και το ενδιαφέρον για εξοχικές και τουριστικές κατοικίες, δημιουργώντας επιπλέον πιέσεις σε συγκεκριμένες περιοχές.
Η αδυναμία ταχείας αξιοποίησης αυτού του χαρτοφυλακίου αντικατοπτρίζει τα ίδια εμπόδια που αντιμετωπίζει το σύνολο του υφιστάμενου
αποθέματος. Από τα περίπου 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται οι servicers, μόνο 2.000 θεωρούνται ώριμα για άμεση διάθεση στην αγορά, ενώ τα υπόλοιπα φέρουν νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση.
Airbnb και Golden Visa
Η δημόσια συζήτηση για το στεγαστικό επικεντρώνεται συχνά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στη Golden Visa. Η μελέτη αναγνωρίζει ότι οι δύο αυτοί παράγοντες επηρεάζουν την αγορά, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ωστόσο θεωρεί ότι δεν αποτελούν την κύρια αιτία της γενικευμένης αύξησης των τιμών.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν περιορίσει το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών σε τουριστικά δημοφιλείς γειτονιές, ενώ το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής σε επενδυτές έχει αυξήσει το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς.
Ωστόσο, σύμφωνα με τη μελέτη, ακόμη και αν οι παράγοντες αυτοί περιορίζονταν σημαντικά, το βασικό πρόβλημα της ανεπάρκειας προσφοράς θα εξακολουθούσε να υφίσταται. Με άλλα λόγια, η στεγαστική κρίση έχει βαθύτερα δομικά χαρακτηριστικά που συνδέονται με την παραγωγή νέων κατοικιών.
Μέτρα τα οποία αυξάνουν αποκλειστικά τη ζήτηση, χωρίς παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών
Το δίλημμα
Η μελέτη προειδοποιεί ότι μέτρα τα οποία αυξάνουν αποκλειστικά τη ζήτηση, χωρίς παράλληλη ενίσχυση της προσφοράς, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.
Προγράμματα επιδότησης αγοράς κατοικίας ή διευκόλυνσης της πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια μπορούν να βοηθήσουν νοικοκυριά να αποκτήσουν στέγη, αλλά σε μια αγορά με περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων ακινήτων ενδέχεται να ενισχύσουν τον ανταγωνισμό μεταξύ των αγοραστών και να ωθήσουν τις τιμές ακόμη υψηλότερα.
Για τον λόγο αυτό, οι συντάκτες της μελέτης υπογραμμίζουν την ανάγκη υιοθέτησης πολιτικών που θα αυξήσουν το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, είτε μέσω νέων κατασκευών είτε μέσω της επαναφοράς αδρανών ακινήτων στην αγορά.
Η μεγάλη πρόκληση των επόμενων ετών
Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με τις συνέπειες μιας δεκαετούς επενδυτικής καθίζησης, οι οποίες δεν μπορούν να ανατραπούν άμεσα.
Η ανάκαμψη της οικοδομής και των επενδύσεων αποτελεί προϋπόθεση για την αποκλιμάκωση των τιμών, καθώς χωρίς σημαντική αύξηση της προσφοράς οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας αναμένεται να παραμείνουν έντονες.
Σε μια περίοδο όπου το στεγαστικό κόστος απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η συζήτηση μετατοπίζεται πλέον από τα συμπτώματα στις βαθύτερες αιτίες του προβλήματος. Και σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, η λύση δεν βρίσκεται μόνο στον περιορισμό της ζήτησης, αλλά κυρίως στην αποκατάσταση της παραγωγής νέων κατοικιών και στη διεύρυνση της διαθέσιμης προσφοράς στην αγορά.
Πηγή: Οικονομικός Ταχυδρόμος
